Les passoires énergétiques

Les passoires énergétiques sont des logements très consommateurs d’énergie. Les pouvoirs publics ont planifié une interdiction progressive de leur mise en location.

La loi Climat & Résilience, adoptée en juillet 2021 à l’issue de la convention citoyenne pour le climat, a introduit une série de mesures pour éradiquer les 5,2 millions de passoires thermiques du parc de logements :

Interdiction de mise en location des logements passoires

Obligation de faire réaliser un audit énergétique lors de la mise en vente d’une passoire

Incitations à rénover avec des aides financières et des prêts garantis par l’Etat

Avant de rentrer dans le détail des mesures de lutte contre les passoires thermiques, prenons un temps pour définir ce qu’est une passoire thermique.

# Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Les logements qualifiés de passoires thermiques sont ceux ayant obtenu la classe énergétique F ou G à l’issue d’un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 (Diagnostic de Performance Energétique obligatoirement réalisé lors d’une vente ou d’une mise en location).

Les logements en classe C, D et E, qui représentent 78% des logements, ne sont pas considérés comme passoires thermiques, mais la loi Stratégie Nationale Bas Carbone prévoit que l’intégralité du parc bâti français doit atteindre un niveau Basse Consommation (donc classe A ou B) à l’horizon 2050.

# Les classes énergétiques F et G

La classe énergétique définie par le DPE est une donnée opposable qui détermine les obligations et interdictions des propriétaires.

La classe énergétique est définie par un double seuil : un seuil de consommation énergétique et un seuil d’émission de gaz à effet de serre. Ces seuils dépendent de la zone climatique et de l’altitude du logement.

connaître les seuils pour mon logement

Les logements classés en F ou G sont considérés comme des passoires énergétiques et le visuel du DPE l’indique explicitement par ce pictogramme :

icone passoire energétique
CAP RENOV+ permet d’obtenir la classe énergétique d’un logement car il utilise le même moteur de calcul que les logiciels de DPE (3CL version 2021). Attention, cela ne fait pas de CAP RENOV+ un logiciel de DPE.

screen CAPRENOV écran bilan logement Estimation de la classe énergétique d’un logement avant travaux dans CAP RENOV+.

# L’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques

Un propriétaire est tenu de louer des logements décents, ce qui veut dire qu’il est interdit de louer un logement indécent.

La décence d’un logement est définie par :

  • une surface minimale
  • l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire
  • l'absence d'animaux nuisibles et de parasites
  • la mise à disposition de certains équipements
  • et à partir du 1er janvier 2023, les consommations énergétiques vont entrer dans la définition de la décence.

Si le logement n'est pas décent, le locataire dispose de recours.

Dans un premier temps, le seuil correspondra à un total de consommations en énergie finale sur 5 usages et à partir du 1er janvier 2025, les seuils de décence vont s’aligner sur les classes énergétiques.

« L’interdiction pure et simple de la location n’est pas la voie qui a été choisie par le gouvernement car elle risquerait de laisser de fait les locataires sans aucune solution de relogement », a expliqué la sénatrice Dominique Estrosi Sassone. Un logement indécent permet de bénéficier d’une réduction de loyer pendant la remise aux normes. (source : public senat)

Cette mesure ne s'applique qu'aux nouveaux contrats de location conclus. (source : service-public.fr) En revanche, elle peut s’appliquer lors du renouvellement d’un bail locatif.

# CALENDRIER

La loi prévoit une montée progressive des contraintes :

  • À partir du 24 août 2022, gel des loyers des logements classés F ou G lors du renouvellement du bail ou d’une relocation.
  • À partir du 1er janvier 2023, les logements ayant une consommation supérieure à 450 kWh/m2.an en énergie finale (attention subtilité importante : sur le DPE les consommations sont en énergie primaire) seront considérés comme des logements indécents.
  • À partir du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimale pour la décence est la classe F donc tous les logements classés G seront considérés comme des logements indécents.
  • À partir du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimale pour la décence est relevé à la classe E donc tous les logements classés F et G seront considérés comme des logements indécents.
  • À partir du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimale pour la décence est relevé à la classe D donc tous les logements classés E, F et G seront considérés comme des logements indécents. Les logements classés E représentent 22% du parc au 1er janvier 2022.

Calendrier de l’interdiction de mise en location des passoires thermiques

Calendrier interdiction location passoires

Toutefois, des dérogations à l’interdiction de mise en location sont possibles quand les travaux de rénovation énergétique :

  • nuisent aux qualités patrimoniales et architecturales du bâtiment (site classé ou labelisé)
  • contreviennent aux règles d’urbanisme
  • font courir un risque de pathologie au bâtiment

# L’audit énergétique obligatoire dans le cas de la mise en vente d’une passoire thermique

Pour accompagner la mise en place du calendrier d’interdiction de mise en location, un audit énergétique réglementaire dédié aux passoires énergétiques va devenir obligatoire à partir du 1er avril 2023.

Cet audit :

  • Devra être réalisé aux frais du vendeur
  • Sera opposable (comme le DPE)
  • Proposera obligatoirement un scénario pour atteindre la classe énergétique B en une seule étape
  • Proposera obligatoirement un scénario pour atteindre la classe énergétique B en plusieurs étape
  • Présentera les différentes aides financières disponibles pour chaque proposition de travaux, y compris les aides locales.

# Les mesures incitatives à la rénovation des passoires

À côté des mesures coercitives touchant les propriétaires de passoires thermiques, des mesures incitatives demeurent pour faciliter la rénovation énergétique et atteindre l’objectif d’un parc de logement 100% BBC en 2050.

Ces mesures incitatives se traduisent par les politiques d’aides financières encadrées par l’État :

MaPrimeRénov’, financée par l’État

L’éco-prêt à taux zéro (ECO-PTZ) et le prêt “Avance rénovation”, prêts garantis par l’État

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), financés par les fournisseurs d’énergie et encadrés par l’Etat

Si seul le bonus « MaPrimeRénov’ - Sortie de passoire » est dédié aux passoires thermiques, de nombreuses aides permettent de financer des travaux de rénovation globale et performante : MaprimeRénov’ Forfait rénovation globale, MaPrimeRénov’ Sérénité, le coup de pouce Rénovation performante, l’éco-prêt performance globale.

CAP RENOV+ filtre et chiffre les aides financières adaptées au projet de rénovation, y compris les aides locales.
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